Wie z'n eerste stappen zet in de wereld van vastgoedinvesteringen, die kiest vaak voor wat hem of haar reeds vertrouwd is: het aankopen van residentieel vastgoed. Investeren in woningen is inderdaad een over het algemeen veilige belegging met weinig risico's maar helaas ook met een beperkte rentabiliteit. Commercieel -en bedrijfsvastgoed daarentegen, winkels, kantoren en bedrijfsruimtes, is vaak aantrekkelijker wat betreft de mogelijke opbrengsten. Er zijn echter wel andere risico's aan verbonden. Wat zijn dus de zaken waar u op moet letten als u commercieel vastgoed wilt kopen en verhuren?
De voordelen van investeren in commercieel vastgoed
Een investering in commerciële lokalen of gebouwen kan een stabielere bron van inkomsten blijken dan een investering in residentieel vastgoed. Een commercieel lokaal brengt voor de huurder ervan namelijk geld op, terwijl een woning aan de huurder enkel geld kost. Een succesvolle commerciële activiteit zal dan ook op lange termijn een garantie bieden wat betreft de inkomsten, terwijl dat bij een privéhuurder nooit gegarandeerd is.
Bovendien heeft u als eigenaar vaak ook minder werk met een commercieel pand dan met een woning. Huurders van goed gelegen commerciële panden doen er namelijk alles aan om zolang mogelijk in het pand te kunnen blijven, kwestie van het opgebouwde klantenbestand niet te verliezen. Er is dan ook minder rotatie in huurders van commercieel vastgoed dan in huurders van residentieel vastgoed. Dat betekent minder beheerskosten en minder tijdverlies voor u als eigenaar.
De opbrengsten van commercieel vastgoed liggen gemiddeld op 5 tot 7 procent, zo blijkt uit de meeste vastgoedonderzoeken. Op de woningmarkt blijft die opbrengst meestal beperkt tot zo'n 2 tot 4 procent. Daarnaast is een commercieel verhuurcontract natuurlijk ook flexibeler. U kunt met andere woorden sneller het contract verbreken bij niet-betaling én u kunt bovendien bepaalde afspraken vastleggen over wie de kostprijs van renovatiewerken moet dragen of wie de belasting op onroerend goed zal moeten betalen. In beide gevallen kunt u deze rekening, mits onderling akkoord uiteraard, doorschuiven naar de huurder.
Waar moet men opletten bij het selecteren van mogelijke investeringen?
1. De locatie
Een goede investering in bedrijfsvastgoed begint met een goede selectie van de locatie. Inderdaad, locatie is heel erg bepalend voor de uiteindelijke opbrengsten van een commercieel pand of lokaal. Bovendien hangt de perfecte locatie ook sterk af van de activiteit waarvoor het pand gebruikt zal worden.
De meest winstgevende locaties zijn deze gesitueerd langs grote commerciële assen in of rond de stad en deze rond drukbezochte pleinen in de stad. Een commercieel lokaal dat net op de hoek ligt van twee drukke winkelstraten, is bijvoorbeeld veel meer waard dan een pand dat 50 meter verderop in één van de twee winkelstraten ligt.
Onthoud wel dat buitenkansjes in commercieel vastgoed zelden zijn, en dan zeker als het over winkelpanden gaat. Omdat de opbrengsten van een winkelpand op een toplocatie goed te voorspellen zijn zal een investering in dergelijk pand z'n waarde goed behouden, en zal de kans op leegstand klein zijn. Het rendement zal echter ook minder belangrijk zijn.
2. Koop je het pand leeg of met een bepaalde activiteit erin aanwezig?
Een bedrijfspand kopen waar reeds een activiteit in aanwezig is zou de opbrengsten voorspelbaarder moeten maken. De huurder kan z'n omzetcijfers voorleggen en dat geeft u als investeerder een zekere garantie op huurinkomsten voor de toekomst. Bovendien hoeft u geen tijd en geld te verliezen in de zoektocht naar een geschikte huurder (wat voor een bedrijfspand vaak een langer proces is dan voor residentieel vastgoed).
Koopt u toch commercieel vastgoed zonder dat daar een huurder in aanwezig is dan is het erg belangrijk een goede inschatting te maken van de te verwachten huuropbrengsten. Dat is geen nattevingerwerk. Raadpleeg uw vertrouwde makelaar of een vastgoedexpert om te weten wat de marktprijzen zijn voor een dergelijk lokaal op de gekozen locatie.
3. Een gepast huurcontract opstellen
Hou er rekening mee dat voor de verschillende types van bedrijfsactiviteiten er verschillende mogelijke huurcontracten zijn. Voor kleinhandelsactiviteiten kan enkel een 'handelshuurovereenkomst' worden opgesteld, voor kantoren, groothandel en productie wordt vaak een 'huurovereenkomst naar gemeen recht' opgesteld of mogelijk geen huurovereenkomst maar een 'terbeschikkingstelling' (onderworpen aan BTW).
Denk eraan dat u in deze contracten veel meer vrijheid hebt dan in woningverhuurcontracten. U kunt dus, zoals hierboven vermeld, afspraken vastleggen over onderhoudskosten, het uitvoeren van grote werken, het betalen van de belastingen op onroerend goed enzovoort.
4. Laat u bijstaan door een expert
Een expert in commercieel of bedrijfsvastgoed wordt men enkel door ervaring. Als beginnende investeerder is het niet altijd eenvoudig de vele valkuilen te vermijden. Om te voorkomen dat u veel geld verliest met de aankoop van het verkeerde pand of dat u teveel betaalt voor het juiste pand schakelt u daarom best de hulp van een vertrouwde vastgoedmakelaar in. Die zal u kunnen helpen met al uw vragen over wet- en regelgeving, mogelijke opbrengsten en te verwachten kosten of risico's.
De bovenstaande tips zijn natuurlijk geen garantie op succes. Ze bieden u hopelijk wel het juiste perspectief om bij een investering in commercieel vastgoed de voor- en nadelen te helpen overwegen.
